Покупка недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании следует ознакомиться со всеми территориальными особенностями покупки, правовой базой и действующими налогами. Кроме того, следует быть информированным об условиях кредитования покупок недвижимости.

Агентство недвижимости в Испании

В большинстве случаев продажу недвижимости в Испании осуществляют агентства. Их позитивную роль в сделках купли-продажи трудно переоценить.
Агентства недвижимости в Испании не берут комиссионные с покупателей. Вознаграждение агентство получает от застройщиков, чьи проекты оно предлагает к продаже. Важно знать, что цена недвижимости для покупателя, работающего с агентством, не увеличивается – что самостоятельно, что через агентство, покупатель будет приобретать апартамент или виллу по прайс-листу строительной компании. Более того, покупать через агентство в итоге оказывается выгоднее, поскольку в этом случае клиент получает массу дополнительных сервисов, которые совершенно несклонны (а зачастую, и не умеют) оказывать застройщики: от открытия счета в испанском банке, оформления номера иностранца (NIE) до получения ипотечного кредита и контроля безошибочного оформления сделки у нотариуса.
В процессе покупки недвижимости в Испании, начиная с самого начального этапа и заканчивая вручением ключей, есть достаточное количество «мелочей», как технических, так и концептуальных, на которые застройщик предпочитает «не обращать внимания», в том числе и из соображений собственной прибыли.
Профессиональное агентство, заработавшее себе репутацию, всегда играет на стороне клиента. Так выгоднее самому агентству. Ведь в случае возникновения у покупателя-иностранца трудностей после покупки, он в первую очередь обращается не к застройщикам, а в агентство, которое будет вынуждено отвлекать время и ресурсы на решение проблем, коих легко могло избежать с самого начала.

Сколько времени нужно для покупки

Процесс покупки недвижимости в Испании состоит из двух этапов: выбор объекта и оформление сделки. Для просмотра всех вариантов, укладывающихся в критерии покупателя (обычно их 7-12), обычно необходимо 2-3 полных рабочих дня. Просмотр проходит с 10 до 14 и с 17 до 19 часов. Клиент должен сообщить о датах своего приезда как минимум за одну-две недели, чтобы агентство смогло подготовить программу просмотра, четко организовать и согласовать время посещения всех объектов с менеджерами застройщика.

За день просматривается 5-6 объектов. Оставшееся время понадобится, чтобы еще раз вернуться в понравившееся места для повторного просмотра и переговоров с представителем департамента продаж строительной компании о всех деталях предстоящей покупки и внесения задатка.

Далее о том, как, собственно, протекает процесс покупки:

Выбрав апартамент, покупатель вносить строителям задаток (зависит от каждой компании и уровня объекта и колеблется от 6 тыс. до 30 тыс. евро). 6 тыс. евро необходимо будет внести на месте в Испании, остальные (если понадобится) – переводом на счет строителей по возвращении в Россию. В момент оплаты 6 000 € апартамент резервируется за покупателем и снимается с продажи. Строители выдают покупателю соответствующий документ, так называемый «документ о резерве». В нем написано, что они получили данную сумму в качестве резервации такого-то объекта недвижимости от такого-то покупателя.
Копия этого документа будет необходима агентству недвижимости для получения покупателю номеров иностранца – NIE (número de identificación de extranjero), он необходим для приобретения недвижимости, подробнее здесь.
На получение NIE в зависимости от муниципалитета, в котором находится приобретаемая недвижимость, уходит от двух недель до месяца.

В течение первого приезда агентство открывает клиенту счет в испанском банке. Счет будет необходим в дальнейшем для оплаты расходов, связанных с недвижимостью (коммунальные платежи и т.п.)

Получив NIE и в случае, если недвижимость сдана и имеется лицензия на заселение, назначается дата подписания эскритуры. Эскритура – это нотариальный акт купли-продажи, т.е. фактическое оформление недвижимости в собственность покупателя. Эскритура подписывается представителем строительной компании и покупателем в присутствии испанского нотариуса. Все нотариусы в Испании являются государственными чиновниками и по закону проверяют чистоту сделок и несут за нее ответственность, в том числе и материальную.

На эскритуре покупатель полностью рассчитывается со строительной компанией, а последняя передает ему ключи и все документацию по приобретаемому объекту. Как происходит расчет? Возможны два варианта:

• непосредственно на эскритуре покупатель передает строителям банковский чек на разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком и другими, если они имели место).
• за несколько дней до приезда на подписание эскритуры покупатель переводит на счет строителей разницу между стоимостью недвижимости и уже внесенными ранее платежами (задатком).

На практике второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет сэкономить на эмиссии чека.

В итоге – срок от внесения задатка по эскритуры обусловлен временем получения NIE, максимально это один месяц, количество необходимых приездов в Испанию – 2 (первый – выбор объекта, второй – оформление в собственность.)

Все вышеизложенное относится к покупке законченного жилья без необходимости ипотечного кредита. В остальных случаях общая схема такая же, но в нее включены промежуточные действия.

Если жилье в момент внесения задатка еще находится в стадии строительства, то через месяц после внесения задатка покупатель оплачивает 30% стоимости минус величину задатка. Оставшиеся 70% – при подписании эскритуры. В остальном все так же, как описано выше.

Однако здесь есть один важный нюанс. От строителей нужно добиться банковской гарантии на внесенные средства. По закону строители обязаны ее предоставлять по умолчанию, однако на практике, особенно, когда сдача уже вот-вот, многие оформлять ее не любят (объяснение простое – она стоит денег). Что такое эта гарантия? Строители отрывают специальный счет, для каждого покупателя он отдельный, куда поступают Ваши деньги. После поступления денег банк выдает покупателю банковскую гарантию – документ, в котором говорится, что если недвижимость, являющаяся объектом сделки, не будет закончена и сдана в срок по любой причине, покупатель при предъявлении данной гарантии автоматически получает в банке все внесенные средства плюс процент за время их нахождения в банке (сейчас в районе 5% годовых). Такими образом деньги покупателя надежно застрахованы от любых неожиданностей сто стороны строителей и их контрагентов.

Наконец, последнее. Если Вам нужна ипотека (она возможна на сумму до 50-70% от стоимости недвижимости под 3-3,2% годовых). В этом случае незадолго до окончания строительства покупатель с помощью агентства недвижимости начинает сбор и перевод необходимых документов. Когда застройщик получают лицензию на заселение, агентство отправляет в банк подготовленный пакет документов и рекомендательное письмо. Банк принимает решение об ипотеке в течение 3-4 недель. Как только он сообщает точную сумму ипотеки, покупатель узнает, сколько собственных средств ему нужно будет доплатить на эскритуре. Остальные действия – такие же, как и описанные выше. Количество необходимых приездов в Испанию – 2 (первый – выбор объекта, второй – оформление в собственность.)