Новости

28.02.2007

Берег древней Иберии

Спасибо строителям

Последние годы строительная индустрия и сектор недвижимости — главные движущие силы испанской экономики. С 1997 по 2005 г. цены на жилье выросли на 130%, а доля строительной индустрии в ВВП, согласно данным Банка Испании, составила в 2005 г. 12%. В 2004 г. в Испании возводилось новых домов больше, чем в Германии, Франции и Италии вместе взятых! В то же время обращает на себя внимание любопытная тенденция, выявленная аналитиками Банка Испании: с 1988 по 2003 г. средняя отдача от вложений в недвижимость составила 13,5%. Это выше, чем доходы от инвестиций в финансовые инструменты на Мадридской фондовой бирже (IBEX-35), где средняя прибыль, согласно отчету OECD, не превысила 9%. В ряде испанских провинций цены в последние годы просто устремились в стратосферу (по испанским меркам, конечно). Так, в провинции Мурсия только за последние четыре года (с 2001 по 2005 г.) они выросли на 126%! Все это дало основание аналитикам предположить, что рынок явно перегрелся и должен в ближайшее время охладиться.

Действительно, темпы роста цен в 2006 г. заметно снизились. Как пишет английский журнал The Economist, во втором квартале 2006 г. цены на испанскую недвижимость в годовом исчислении выросли на 10,8% (в 2005 г. за тот же период — около 14%). По предварительным оценкам, рост цен составил в 2006 г. в среднем по стране 9%. Во многих провинциях и отдельных городах цены к концу 2006 г. упали, и кое-где значительно — до 44-85%. Тем не менее в ряде местностей устойчивый рост цен продолжился. К примеру, в Барселоне с мая по конец 2006 г. (ноябрь, декабрь — прогноз) рост цен составил 142%, на Мальорке (Балеарские острова) — 96%, в Жероне — 68%, Малаге — 27%, Кадисе — 6%. Это, с одной стороны, говорит о том, что появился шанс приобрести приличную недвижимость для проживания или отдыха по подходящей цене, с другой — о том, что вкладывать деньги в испанское жилье по-прежнему выгодно.

В настоящее время самые высокие цены на недвижимость зафиксированы на Мальорке. Качественная двухкомнатная квартира 80 кв.м с двумя ванными комнатами стоит здесь приблизительно 250 тысяч, а дома с землей в сельской местности острова — от 700 тысяч и более. Средняя стоимость более или менее приличной виллы (семь комнат, пять ванных комнат, бассейн) — 1 млн. Цена элитной недвижимости может превышать 10 млн.

Золотые россыпи солнца

Согласно Kyero Price Guide, максимальным спросом на Средиземноморье пользуется жилье в провинциях Малага (Коста-дель-Соль) и Аликанте (Коста Бланка) — эти регионы оказывают на рынок решающее воздействие, поскольку на них приходится около 70% объема продаваемой недвижимости в стоимостном выражении. Коста-дель-Соль — самое популярное место отдыха богатых иностранцев. В области прекрасный климат, обилие мест для развлечений и отдыха с развитой инфраструктурой, высокий уровень сервиса и идеальные условия для любителей туризма и горнолыжного спорта. В курортных городах Коста-дель-Соль и Коста Бланка вилла стоит от 600 тысяч, а квартира — от 350 тысяч.

В провинции Валенсия (Коста Азахар) с мая 2005 по май 2006 г. жилье подорожало на 35%. В то же время цены в этом районе на 8% дешевле, чем в среднем по стране. Те, у кого толщина кошелька "не тянет" на Коста-дель-Соль, могут обосноваться в Коста Азахар — выбор жилья (правда, попадется много довольно ветхого) здесь достаточно большой, а цены ниже. Здесь самое лучшее в Испании сочетание цены и качества. Валенсия не славится изысканностью и роскошью Коста-дель-Соль, зато солнце здесь также светит ярко круглый год, а окружающая среда известна своей чистотой.

Побережье Коста Брава (Северная Каталония) — родина и неиссякаемый источник вдохновения великого художника-сюрреалиста Сальвадора Дали. В самом деле, великолепные пляжи с белым песком, уютные бухточки и живописные пейзажи вряд ли кого оставят равнодушным. И если до написания картин дело не дойдет, то незабываемые впечатления останутся навсегда. Кроме того, здесь изумительная местная кухня и прекрасная возможность заниматься горнолыжным спортом. У моря новую роскошную виллу можно купить за 1,5 млн, а приличную квартиру за 300 тысяч. Много чудесных мест в Коста Дорада (Южная Каталония): огромные пляжи, красивые курортные города, национальные парки. Любителей прогулок, знатоков вина и гурманов здесь ждет много интересного. А благодаря разнообразным паркам развлечений Коста Дорада — прекрасное место для семейного отдыха и проживания с детьми.

Агент, он и в Испании агент

Покупая недвижимость в Испании, прежде всего необходимо уяснить для себя: зачем, для каких целей вы покупаете жилье? Если для отдыха на время праздников и отпуска — это одно, если для постоянного проживания да еще с семьей — это совсем другое. И, наконец, если для сдачи в аренду или последующей перепродажи, то подход должен быть совершенно иной. Соответственно с целями подбирается и тип недвижимости: вилла, домик в деревушке, ферма в сельской местности, квартира в шумном квартале или на тихой улочке в сонном городке.

В любом случае трудно обойтись без риэлтора, знающего местную специфику и капризы рынка. Агент подскажет, в какую недвижимость выгоднее вкладывать деньги, где и почему выше спрос, каковы тенденции по регионам, где какая инфраструктура. Хороший риэлтор подробно выяснит у клиента его потребности и подберет ему наиболее подходящее жилье, показывая фотографии и предлагая детальное описание по каждому варианту. Сразу стоит отметить, что профессионализм некоторых риэлторских компаний, работающих на испанском рынке, оставляет желать лучшего. Это означает, что надо обращаться в официально зарегистрированную компанию, которая начнет искать то, что подходит только вам, и не будет упорно навязывать вам какой-либо "несъедобный" объект.

Если вы выбрали подходяще жилье в Испании с помощью Интернета, избегайте абсурдно дешевых смотровых поездок, которые предлагают некоторые риэлторские компании. Может получиться так, что, приехав на место, вы увидите толпы других покупателей, осматривающих этот же объект. Как правило, это недвижимость, которую агенты из корыстных побуждений стремятся побыстрее "скинуть", поэтому будьте готовы вернуться назад с пустыми руками. Посещая Испанию с целью покупки жилья, не позволяйте агенту манипулировать вами — ваши интересы должны превалировать.

Высокие цены на испанскую недвижимость далеко не всегда оправданны, в чем, однако, трудно разобраться неискушенному иностранцу. Иногда высокая стоимость — это лишь уловка продавца, для того чтобы в дальнейшем, путем переговорного процесса пойти на "уступку" хорошему клиенту. Не секрет, что агент, получающий проценты от сделки (продажи), тоже заинтересован в более высокой цене, поскольку тогда их заработок становится выше. В таких случаях он старается полностью держать под своим контролем все посещения покупателей, чтобы своим предупредительным вниманием "помочь" им не заметить в доме какие-либо компрометирующие недостатки. Как ни странно, но дома с дефектами "уходят" по завышенным ценам. При этом агент не постесняется содрать с клиента комиссионные в полном размере, хотя, по правилам, услуги посредника должен оплатить продавец. Покупатель должен платить только в том случае, если он нанял агента специально для поиска. В Испании услуги посредника на рынке недвижимости стоят 2%-15% от сделки в зависимости от местности, типа объекта и его стоимости.

Чтобы не переплачивать, необходимо предварительно поинтересоваться рыночными ценами в том или ином регионе при помощи специализированных СМИ. Повышенное внимание надо обращать на размер дома, его техническое состояние и местоположение. Чем больше информации вы раздобудете о продаваемой недвижимости и ее хозяине, тем меньше придется переплачивать. Конечно, большую помощь здесь окажет риэлторская фирма, известная не только своим профессионализмом, но и высокими этическими стандартами.

Требуется юрист со знанием испанского

Однако даже хороший риэлтор — это все-таки не профессиональный юрист. Это, во-первых. Во-вторых, агент бывает сильно зависим от продавца. Поэтому нанять независимого юриста, специализирующегося по Испании, не помешает. Юристы, увы, как и риэлторы, подчас не прочь поживиться за счет неопытного заморского клиента, который им представляется лишь мешком с деньгами. Иностранцы, покупающие жилье в Испании, платят адвокатам, как им кажется, совсем немного: 1% -1,5% от стоимости недвижимости плюс НДС. Допустим, если дом стоит 250 тысяч, то юристу вместе с НДС платят 2,9 тысяч-4,35 тысяч. Между тем, как правило, непосредственная занятость адвоката сделкой клиента занимает около 10 часов, иногда меньше. К тому же многие профессиональные испанские юристы предпочитают почасовую оплату, а не проценты от сделки, как в некоторых других странах. Час услуги адвоката стоит 100-150, в целом получается 1 тысяча-1,5 тысячи, что, как видим, значительно дешевле процентных выплат. При крупных контрактах (?млн и более) экономия может достигать 10 тысяч и более.

Так или иначе, но знатоки настоятельно рекомендуют пользоваться услугами адвоката, который не только прочитает и растолкует вам документы, но и увидит какие-то несоответствия законам Испании. При этом совсем необязательно нанимать юриста на полное сопровождение сделки (хотя порой это бывает необходимо), достаточно дать адвокату лишь некоторые основные документы для юридической экспертизы. Здесь, как и в случае с риэлтором, желательно пользоваться услугами специалистов из тех адвокатских контор, которые дорожат своей репутацией.

Возмутительные поборы

Намереваясь купить недвижимость, нельзя забывать о том, что, помимо собственно стоимости жилья, вам предстоят многочисленные прямые и косвенные расходы. В среднем, налоги в бюджет и всевозможные выплаты (риэлтору, юристу, нотариусу, банку и др.) достигают 10-12% от стоимости сделки.

При покупке дома или квартиры покупатель отдает в испанскую казну приблизительно 7% от стоимости сделки. В дальнейшем вам придется еще платить различные ежегодные налоги, включая налог на вторую недвижимость (имеется в виду, что у нерезидента уже есть где-то собственность) — в среднем 0,5% от стоимости жилья. А если, допустим, подданный иностранного государства сдает испанскую недвижимость в аренду, то он обязан ежегодно декларировать свои доходы и платить с них налог — 25% от получаемого дохода. Если в дальнейшем вы захотите перепродать свою испанскую собственность нерезиденту, тоже придется выплатить налог — 35% с дохода от перепродажи.

Для покупки недвижимости можно воспользоваться ипотечным кредитом. Процентная ставка в испанских банках колеблется в пределах от 3% до 5% годовых. Осмотр вашей будущей собственности банком, выдающим кредит, стоит около 500. Открытие банковского счета — еще приблизительно 1% от суммы кредита. Стоимость услуг нотариуса колеблется в пределах от 0,4% до 1% от контракта.

Если вы покупаете дом на свои сбережения, то, скорее всего, вам подойдет следующая схема. Из банка в своей стране вы со своего счета переводите деньги, допустим, 200 тысяч, на открытый заранее счет в каком-либо банке Испании. Испанский банк возьмет с вас за услугу приблизительно 0,5% от суммы — это 1 тысяча. За выданную банковскую гарантию вы заплатите еще столько же. Если недвижимость стоит дороже и сумма перевода возрастает, банк соответственно берет себе больше. Такие поборы часто возмущают иностранных покупателей, тем не менее их надо сразу учитывать.


Олег Щелов, PRO Недвижимость, 27 февраля 2007 г.

Лучшие предложения
Все лучшие
предложения
Погодные условия

+20°C Мадрид

+25°C Коста Бланка

+17°C Барселона

+22°C Коста дель Соль

Курсы валют

$ 59,2490
€ 69,6531