Недвижимость растет в тепле

В середине 90-х многим быстро разбогатевшим россиянам полюбилось покупать недвижимость в Европе. Владение виллой на Лазурном берегу или в Марбелье считалось таким же необходимым атрибутом состоятельности, как автомобиль марки Mercedes. В отличие от авто, недвижимость оказалась весьма выгодным вложением средств – за последние пять-семь лет цена квадратного метра в Испании и Франции увеличилась на 50-100%.

Cамыми популярными странами среди желающих приобрести собственный дом, квартиру или виллу россиян являются Испания, Франция и Кипр.

Нужно сказать, что в большинстве случаев этот выбор был обусловлен не трезвым расчетом в дальнейшем выручить прибыль, а в первую очередь благоприятным климатом и хорошим месторасположением. Новые собственники жилья использовали его не как инструмент бизнеса, а по прямому назначению – отдыхали летом в собственных домах.

Испания и Франция относятся к так называемой первой категории привлекательности для покупателей недвижимости. Кипр – ко второй.

Это, конечно же, условность, но в немалой степени такое деление объясняется ценами квадратного метра.

Испания

Те, кто купил квартиру в Испании, выиграли больше всех. Особенно повезло тем, кто купил ее на заре русского капитализма, в 1991-1992 годах. Потому что уже 11 лет, с 1993 года, цены на недвижимость постоянно растут, а в последние годы растут немыслимыми темпами. За прошлый год квадратный метр подорожал на 17,3%, за 2001 и 2002 года – на 15,4% и 16,97% соответственно. По итогам 2003 года средняя стоимость квадратного метра в Испании составила 1428,16€. Конечно, цифра эта весьма условна, например, в самой бедной провинции Экстремадура метр стоит всего 635€. Но там вообще мало иностранцев, очень жарко и нет моря. Большинство же россиян предпочитают покупать недвижимость на побережье либо в крупных городах. Например, метр на Коста-Браве (близ Барселоны) в среднем стоит уже 1964€.

Впрочем, больше всего россиянам нравятся другие места – городок Торревьеха (провинция Аликанте, недалеко от Валенсии) и, конечно же, Марбелья. Торревьеха привлекательна относительной дешевизной – городишко это небольшой, никаких достопримечательностей там нет, зато неплохой климат. Стоимость метра сейчас составляет в этом районе 1092€.

Те же, кто побогаче, предпочитают юг Испании – города Малагу и Марбелью.

Цена метра в Андалусии, где расположены эти города, равна 1145€. Но опять же средняя цена метра по провинции не дает никакого представления о реальной стоимости недвижимости в Марбелье. Этот город, который называют испанской Ниццей и который является любимым местом отдыха арабских шейхов и звезд Голливуда, самый дорогой в Испании. Жилье там даже дороже, чем в элитном коттеджном поселке Позуэло под Мадридом (аналог нашего Рублевского шоссе) – метр в Марбелье в среднем зашкаливает за 4000€.

Жилье в Мадриде тоже традиционно дорого. Самые высокие цены не в историческом центре (3850€ за метр), а в престижном районе Саламанка (4500€). Быстро дорожают окраины Мадрида, считающиеся районами для небогатых людей. Сейчас на окраинах старые дома сносятся, а вместо них строят новые. Этот процесс можно сравнить с программой сноса пятиэтажек. В результате цена окраинных районов стремительно поднимается – сейчас она уже не ниже 1830€.

Так что совсем не обязательно сдавать купленную виллу или апартаменты в аренду на время "простоя" без хозяев. Недвижимость в Испании и так принесет ее владельцу 17% годовых в валюте. Кстати, понимают это не только наши сограждане. По данным банка La Caixa, 40,5% всех прямых иностранных инвестиций в Испанию приходится на сектор недвижимости. В прошлом году иностранцы вложили в нее 7,2 млрд. евро. Консалтинговая компания CB Richard Ellis, специализирующаяся на недвижимости, дает "положительный" прогноз на 2004 год и утверждает, что инвестировать будет лучше всего в испанскую и английскую недвижимость.

Правда, Международный валютный фонд предостерегает испанское правительство о возможности ипотечного "мыльного пузыря" (очень дешевые и длинные кредиты – в среднем 4% годовых на 25-30 лет – при стремительном удорожании жилья провоцируют большую задолженность населения банкам), но испанское правительство и Центробанк уверяют, что цены скоро достигнут своего максимума.

Франция

Недвижимость во Франции представляет не такой интерес, как в Испании. Цены здесь тоже растут, но не так интенсивно – примерно на 7-9% в год. Средняя стоимость метра в 2003 году составила 2001€. В Париже метр стоит 3945€ против 3590€ в Мадриде.
Впрочем, есть регионы, которые выпадают из общего правила. Например, с недавнего времени у парижан стала пользоваться огромной популярностью Нормандия. Здесь покупают дома представители деловой и политической элиты, а также эстрадная богема. Объяснение простое: ставшая популярной зона находится на расстоянии двух часов езды от Парижа и одного часа до океана. И от работы недалеко, и отдохнуть – рукой подать. С подачи нескольких звезд, купивших здесь дома пару лет назад, зона стала считаться элитной и подорожала сразу вдвое. Теперь состоятельная французская публика предпочитает жить не в столице.

Жить на Лазурном берегу всегда было модно, престижно и дорого. Позволить себе это могут далеко не все. Кому попало виллы здесь не продают, да и сами виллы в дефиците. Эта часть побережья пользуется популярностью уже очень давно, а потому она плотно застроена. Новое строительство вести проблематично, а уже построенными владениями хозяева дорожат и продают их крайне неохотно.

Что же касается жилья для всех, то, например, разброс цен в парижских пригородах очень велик. Все зависит опять-таки от престижа: дорогой Neuilly-sur-Seine впятеро дороже скромного Aubervillieurs. Наименее популярные и, соответственно, относительно недорогие сейчас предместья Suresnes и Saint-Ouen имеют потенциал для подорожания. А вообще, в среднем окраины "большого Парижа" вполовину дешевле среднегородского уровня.

Кипр

В свое время многие россияне активно покупали недвижимость на Кипре. На то было много причин. Главная, конечно же, цена. Она не идет ни в какое сравнение с Францией и Испанией. В 90-х годах квадратный метр стоил здесь $200-300. Другое очевидное преимущество – существовавший до 2004 года безвизовый режим въезда в страну (не сравнить с той же Испанией, в визе которой, бывает, консульство отказывает даже собственникам жилья). Плюс к этому мягкое налогообложение иностранцев, возможность легкого получения вида на жительство для владельцев недвижимости.

Наиболее популярные на Кипре следующие виды недвижимости: отдельно стоящие виллы с участками земли, двухуровневые квартиры (мезонеты) с отдельными входами и небольшими участками земли перед домом и позади него, апартаменты (с одной, двумя или тремя спальнями). Престижные объекты недвижимости обычно объединены в жилые комплексы (так называемые кондоминиумы). Они построены в едином архитектурном стиле и, как правило, включают в себя бассейн, игровые площадки, иногда теннисные корты.

Очень важным обстоятельством для нынешних и будущих владельцев кипрской недвижимости является и то, что 1 мая Кипр вступает в ЕС. Следовательно, те, кто имел кипрский вид на жительство, смогут беспрепятственно посещать Шенген. Другим важным преимуществом от вступления в ЕС является неминуемое удорожание жизни на острове и, следовательно, жилья. Сейчас квадратный метр в среднем стоит $1000, однако, как прогнозируют эксперты рынка недвижимости, после вступления в ЕС цена, скорее всего, удвоится. Так что тем, кто не успел десять лет назад купить виллу в Испании, лучше всего купить ее сейчас на Кипре.

ЕВГЕНИЙ ГОВОРОВ, Мадрид

Газета "Коммерсантъ-Дом", номер 099 от 03-06-2004