Новости

23.11.2010

О нас пишут

Сколько нужно денег, чтобы почувствовать себя инвестором? Можно ли всерьез говорить об инвести­циях размером в полмиллиона евро? Какие подводные камни могут оказаться на пути покупателя из России, планирующего вложить, а не потерять эти полмиллиона? Об этом мы беседуем с Евгением Говоровым, совладельцем Ispan Invest, S.L.
 
 – Евгений, давайте рассмотрим вопрос вложений в коммерческую недвижимость в Испании для российского инвестора с небольшим капиталом. К нам регулярно обращаются потенциальные покупатели с подобными вопросами. Вот, например, содержание одной из последних заявок с нашего сайта: «Интересует возможность приобретения коммерческой или другой доходной недвижимости с возможностью получения кредита под приобретаемый объект. Проценты и «тело» по кредиту должны погашаться за счет арендных платежей. Собственный капитал €500 тыс. Насколько возможна такая схема?» Что скажете?
 
– Такой вариант возможен. Называется он – покупка коммерческой недвижимости с арендатором. Это может быть совершенно разная недвижимость: паркинг, офис, отель, ресторан или кафе, парикмахерская или торговое помещение, сданное в долгосрочную аренду серьезному арендатору. Самое главное, что €500 тыс. собственного капитала дают возможность приобрести недвижимость с арендатором из высшей категории надежности, например, с банком или страховой компанией.
 
Важно знать, что покупка в Испании коммерческой недвижимости по сравнению с жилой имеет два важных отличия. Первое – при покупке коммерческой недвижимости НДС составляет 18%. Зато, в отличие от жилой, законодательством предусмотрена возможность возврата этого налога покупателю через год после покупки. Второй момент будет интересен тем, кто рассматривает покупку с использованием ипотеки. Ипотечные кредиты, выдаваемые испан­скими банками на покупку коммерческой недвижимости, немного меньше, чем для жилой, процентная ставка по ним чуть выше, а срок возврата чуть короче. На практике сегодня реально получить до 50% от стоимости объекта (без учета НДС) под 3,5–3,8% годовых сроком на 15–20 лет.
 
Таким образом, располагая €500 тыс. собственных средств, с привлечением ипотеки можно приобрести торговое помещение стоимостью около €900 тыс. Эта цена с учетом €140 тыс. НДС, который, как мы помним, покупателю возвращается через год после покупки. Поэтому далее в расчетах будем оперировать чистыми цифрами, без НДС. Итого: сумма собственных средств составит €380 тыс. и столько же – ипотека. Средняя рентабельность торговых помещений в столице Испании Мадриде сегодня равна 5% в год. Годовая аренда нашего помещения ценой €760 тыс. составит €38 тыс. или €3167 в месяц. С нерезидентов в Испании удерживается подоходный налог – 24%. Итого «чистыми» от данного помещения владелец будет получать €2407 в месяц. А выплаты по ипотечному кредиту («тело» плюс проценты) составят €2204 в месяц.
 
– Собственник коммерческого объекта только тогда получает доход, когда объект заполнен арендаторами. Но где гарантия, что, если арендаторы имеются на момент продажи/покупки объекта, они не уйдут через три месяца после покупки? Или не обанкротятся?
 
– При выборе помещения, помимо рентабельности, нужно обращать самое пристальное внимание на арендатора, на то, насколько успешен его бизнес.
 
– Прежние заслуги компании, как показал недавний финансовый кризис, еще ничего не гарантируют в будущем.
 
– На самом деле, решающее значение имеет место, где расположена недвижимость. Торговые площади на наиболее «коммерческих» улицах с высокой проходимостью никогда не пустуют. Для владельца удачное расположение его недвижимости является дополнительной гарантией: он всегда будет иметь список из трех-четырех компаний, желающих при первой же возможности занять это место.
 
Лучшими арендаторами являются банки, госучреждения и национальные/международные сети. С одной стороны, это самая надежная категория, с другой – такие арендаторы используют только удачно расположенные помещения.
 
Например, среди наших арендаторов – крупнейшие мировые и испанские банки (Deutsche Bank, Barclays Bank, Santander, Bankinter, Banco Popular, Banco Sabadell), государственные компании (Почта Испании), супермаркеты (Día, Carrefour), сети быстрого питания (Starbucks Coffee, Burger King). Эти компании, выбрав себе место, заключают договоры аренды сразу на десять-пятнадцать лет.
 
Иногда попадаются объекты, приносящие владельцу и больший доход. Например, к нам недавно поступили два помещения с отличными арендаторами – крупный банк и супермаркет – с рентабельностью 7% годовых. Для инвесторов это очень привлекательные предложения. Кроме этого, там с арендаторами заключены очень хорошие – опять же для инвестора – договоры, по условиям которых арендная плата вырастает ежегодно на 2%. Стоимость помещений в обоих случаях не превышает €900 тыс.
 
– Какие дополнительные расходы несет владелец коммерческой недвижимости?
 
– Зависит от условий, прописанных в договоре аренды. По сложившейся практике коммунитарные платежи (расходы на обслуживание здания, в котором находится недвижимость), муниципальный налог на недвижимость (так называемый IBI), а также «коммуналка» оплачиваются арендатором. Владелец же должен лишь застраховать свою недвижимость. Страховка торгового помещения ценой €760 тыс., рассмотренного в нашем первом примере, обойдется в €200–230 в год.
 
 Беседовал Константин КРИНИЦКИЙ,
 

Журнал "Ваш дом за рубежом", номер 11(35)/ноябрь 2010

Лучшие предложения
Все лучшие
предложения
Погодные условия

+20°C Мадрид

+25°C Коста Бланка

+17°C Барселона

+22°C Коста дель Соль

Курсы валют

$ 57,5118
€ 67,8927