Новости

24.11.2010

Коммерческая недвижимость в Испании. География российских инвестиций.

Большинство зарубежных рынков недвижимости сегодня показывают положительную динамику. Глобальные инвестиции в сектор коммерческой недвижимости за первую половину 2010 г., по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, составили $132 млрд. В сравнении с первым полугодием 2009 г., когда объем зарегистрированных в этом секторе сделок равнялся $76 млрд, рост составил 73%.

По данным Jones Lang LaSalle, стоимость коммерческой недвижимости класса «А» в Мадриде и Барселоне с 2008 года упала на 35%. В 2009 г. Испания стала одной из немногих европейских стран, где объем инвестиций в покупку торгово-офисных помещений, достигнув €2,3 млрд, оказался выше уровня 2008 г. На эту статистику оказала сильное влияние продажа банком BBVA 948 своих филиалов банку Deutsche Bank за €1,154 млрд. Сделка предполагает схему leaseback, по которой BBVA получает свои офисы в аренду.

Крупнейший фонд недвижимости Германии DekaBank с 2009 года вложил в испанскую недвижимость €227 млн, выкупив престижный бизнес-центр D640 и здание главного офиса банка Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA в Барселоне.

Сравнивая инвестиции в торговые помещения и офисы, Евгений Говоров, совладелец компании Ispan Invest, S.L. (Мадрид), говорит, что статистически рентабельность у этой недвижимости почти одинаковая, с небольшим преимуществом в сторону торговых помещений.

По словам Евгения, именно эти две категории коммерческой недвижимости являются наиболее привлекательными инвестициями с точки зрения оптимального баланса доходности и надежности. При этом именно торговые помещения требуют самых низких обязательных расходов (максимум – страховка от пожара), в то время как обязательные расходы владельцев жилой недвижимости или паркинга выше: они включают муниципальный налог на недвижимость (IBI) и прочие платежи, которые тем выше, чем старше строение.

В среднем торговые помещения в диапазоне стоимости €300 тыс.– €3 млн приносят владельцу около 5% в год.

В диапазоне €300–700 тыс. предлагаются помещения, арендованные операторами мобильной связи, сетями магазинов товаров для спорта, магазинами по продаже сладостей, центрами красоты и депиляции, мастерскими по подгонке и ремонту одежды, ювелирными салонами. В целом это надежные категории арендаторов. Каждый из них перед выставлением помещения на продажу подвергается проверке на предмет устойчивости бизнеса.

В категории, превышающей €700 тыс., идут помещения с арендаторами высшей категории надежности из сектора крупного бизнеса: крупнейшие испанские и международные банки, страховые компании, государственные предприятия, например, Почта Испании, букмекерские конторы, крупные сети общепита вроде Starbucks Coffee, Jamaica, McDonalds и Burger King.

От предыдущей эту группу отличает то, что сам формат бизнеса предполагает для нее самые лучшие торговые места в каждом районе. Кроме того, этот сектор очень консервативен: однажды выбрав удачное помещение, банк арендует его по двадцать-тридцать лет подряд и более.

По мнению Евгения Говорова, покупка офиса с таким арендатором предпочтительнее, тем более что разница в цене по сравнению с первой группой не так велика, и ее можно получить через ипотеку.

Инвестиции в размере, превышающем €3–4 млн, как правило, более доходны (не относится к отелям). Например, большие супермаркеты, офисные здания имеют рентабельность в среднем 7%, а иногда и 8%. Но эти проекты уже рассчитаны, скорее, не на индивидуального частного инвестора. Впрочем, высокая цена помещения автоматически еще не означает повышенной рентабельности.

Например, сейчас на самой дорогой улице Мадрида Серрано в Испании за €16 млн выставлено на продажу помещение площадью 500 кв. м, занимаемое бутиком известной фирмы. При цене площади помещения в €32 тыс./кв. м такая инвестиция принесет своему владельцу лишь €40 тыс. в месяц или 3% в год. Зато можно абсолютно не сомневаться в одном – пустым это помещение не простоит ни одного дня.

Большинство частных инвесторов из России в среднем тратят на коммерческую недвижимость в Испании €500 тыс. – €1 млн. Таким образом, в рамки бюджета среднестатистического российского инвестора укладываются торговые помещения, офисы и жилые апартаменты. Последний тип недвижимости выбирают клиенты, так или иначе связанные с Испанией. Например, их дети вскоре продолжат обучение в одном из мадридских университетов, а чтобы жилье не простаивало, его сдают. В данном случае недвижимость не рассматривается владельцами как бизнес (средняя рентабельность – 3%), скорее, это подспорье, покры­вающее расходы на содержание.

Хорошей рентабельностью в Испании считается 6–9% на вложенный капитал. Но было бы неверным считать, что все выставляемые на продажу объекты обеспечат своему владельцу указанную доходность. Как говорит Людмила Поленяка, владелец компании SPAININVESTOR-ALF S.L. (Барселона, Испания), у некоторых инвесторов есть такое мнение – хорошее не продадут.

Отчасти они, возможно, правы. Причин, по которым владелец решил выставить свой бизнес на продажу, может быть множество: кто-то не справился с кризисом, другой сворачивает дело по причине возраста, некоторые разоряются из-за того, что устарели их методы работы или вид товара и сервиса, где-то партнеры расходятся по своим причинам.

Во всех случаях можно говорить только об адекватности цены продаваемого бизнеса и решать – интересно ли инвестору данное предложение. Главное – уметь увидеть и выявить правильную и достоверную информацию, рассчитать свои возможности.

То, что раскупают русские потребители, не всегда будет популярным товаром или видом услуг у испанцев. Знаковыми в этом смысле можно считать неоднократные попытки открытия в Испании русских ресторанов. И последующего их закрытия. Причины убыточности разные: от некачественного сервиса и использования нелегальных работников до самой русской кухни. Как говорит эксперт компании SPAININVESTOR, вариант инвестирования в покупку бара, ресторана был бы хорош, если бы не русская кухня, на которую ориентировались наши соотечественники, с радостью и гордостью хотевшие накормить испанцев «нормальной» домашней едой. Эти попытки по большей части успеха не имели, а на редких «экскурсионных» визитах местных гурманов выстроить стабильный бизнес оказалось непросто. При этом сегмент ресторан­ного бизнеса в Испании считается перспективным.

Говоря о возможности покупки подобного бизнеса, Людмила советует учесть, что частные бары и рестораны требуется не просто контролировать – нужно присутствовать там постоянно. В противном случае испанские работники начнут «подрабатывать» на себя.

Иначе обстоит дело с теми ресторанами, где присутствие хозяина необязательно. Это большие рестораны (особенно в коммерческих центрах) и рестораны быстрого питания под маркой какой-нибудь известной компании. Они дороже по размерам инвестиций, но и гораздо рентабельнее. Траспассо (выкуп места с лицензией и оборудованием, иногда с именем и зарегистрированным юридическим лицом) такого объекта в центре может стоить до €1,6 млн. Но продажа таких заведений – большая редкость. В больших коммерческих центрах такие фастфуды заполнены посетителями целый день. Их годовой оборот доходит до €1,5 млн, и только официальная рентабельность составляет 8–15%.

Покупка баров и ресторанов (только траспассо, без помещения), франкиссий (франшиз) сетей быстрого питания BOCATA, Pan Compani, McDonald’s, Starbuckafe и других – наиболее популярны у инвесторов с капиталом до €100 тыс. В этот ценовой класс попадают также булочные и кондитерские со своим цехом для выпечки.

С капиталом до €1,5–2 млн покупают офисные и туристические апартаменты, торговые площади в крупных коммерческих центрах, здания с арендаторами, наличие которых обеспечивает управляющая компания, паркинги для машин вблизи торговых центров, рынков, дискотек, госпиталей и других общественных учреждений, где постоянно много посетителей и существует проблема парковки. В этих же ценовых пределах находятся небольшие отели одно-, двухзвездных категорий.

Хороший вариант для инвестора – покупка автозаправочных станций как в черте города, так и на междугородних трассах, особенно если там есть сервис для мойки машин и кафетерий с ресторанчиком. Такие свободные от обязательств объекты с готовыми поставщиками топлива и возможностью кредита оцениваются в суммы от €340 тыс. до €4,5 млн. 

Константин Криницкий

Журнал "Ваш дом за рубежом", номер 11(35)/ноябрь 2010

Лучшие предложения
Все лучшие
предложения
Погодные условия

+20°C Мадрид

+25°C Коста Бланка

+17°C Барселона

+22°C Коста дель Соль

Курсы валют

$ 57,5118
€ 67,8927