Недвижимость растет в тепле

Россияне заработали на недвижимости в Европе. Газета "Коммерсантъ-Дом", номер 099 от 03-06-2004

В середине 90-х многим быстро разбогатевшим россиянам полюбилось покупать недвижимость в Европе. Владение виллой на Лазурном берегу или в Марбелье считалось таким же необходимым атрибутом состоятельности, как автомобиль марки Mercedes. В отличие от авто, недвижимость оказалась весьма выгодным вложением средств – за последние пять-семь лет цена квадратного метра в Испании и Франции увеличилась на 50-100%.

Рецепт от РСПП

Не так давно лидер РСПП Аркадий Вольский предложил использовать золотовалютный резерв страны для покупки недвижимости за рубежом. По его мнению, это самый лучший способ приумножить деньги. Состоятельные россияне, давно воспользовавшиеся рецептом Вольского, теперь получают неплохие дивиденды.

Самыми популярными странами среди желающих приобрести собственный дом, квартиру или виллу россиян являются Испания, Франция и Кипр.

Нужно сказать, что в большинстве случаев этот выбор был обусловлен не трезвым расчетом в дальнейшем выручить прибыль, а в первую очередь благоприятным климатом и хорошим месторасположением. Новые собственники жилья использовали его не как инструмент бизнеса, а по прямому назначению – отдыхали летом в собственных домах.

Испания и Франция относятся к так называемой первой категории привлекательности для покупателей недвижимости. Кипр – ко второй.

Это, конечно же, условность, но в немалой степени такое деление объясняется ценами квадратного метра.

Испания

Те, кто купил квартиру в Испании, выиграли больше всех. Особенно повезло тем, кто купил ее на заре русского капитализма, в 1991-1992 годах. Потому что уже 11 лет, с 1993 года, цены на недвижимость постоянно растут, а в последние годы растут немыслимыми темпами. За прошлый год квадратный метр подорожал на 17,3%, за 2001 и 2002 года – на 15,4% и 16,97% соответственно. По итогам 2003 года средняя стоимость квадратного метра в Испании составила €1428,16. Конечно, цифра эта весьма условна, например, в самой бедной провинции Экстремадура метр стоит всего €635. Но там вообще мало иностранцев, очень жарко и нет моря. Большинство же россиян предпочитают покупать недвижимость на побережье либо в крупных городах. Например, метр на Коста-Браве (близ Барселоны) в среднем стоит уже €1964.

Впрочем, больше всего россиянам нравятся другие места – городок Торревьеха (провинция Аликанте, недалеко от Валенсии) и, конечно же, Марбелья. Торревьеха привлекательна относительной дешевизной – городишко это небольшой, никаких достопримечательностей там нет, зато неплохой климат. Стоимость метра сейчас составляет в этом районе €1092.

Те же, кто побогаче, предпочитают юг Испании – города Малагу и Марбелью.

Цена метра в Андалусии, где расположены эти города, равна €1145. Но опять же средняя цена метра по провинции не дает никакого представления о реальной стоимости недвижимости в Марбелье. Этот город, который называют испанской Ниццей и который является любимым местом отдыха арабских шейхов и звезд Голливуда, самый дорогой в Испании. Жилье там даже дороже, чем в элитном коттеджном поселке Позуэло под Мадридом (аналог нашего Рублевского шоссе) – метр в Марбелье в среднем зашкаливает за €4000.

Жилье в Мадриде тоже традиционно дорого. Самые высокие цены не в историческом центре (€3850 за метр), а в престижном районе Саламанка (€4500). Быстро дорожают окраины Мадрида, считающиеся районами для небогатых людей. Сейчас на окраинах старые дома сносятся, а вместо них строят новые. Этот процесс можно сравнить с программой сноса пятиэтажек. В результате цена окраинных районов стремительно поднимается – сейчас она уже не ниже €1830.

Так что совсем не обязательно сдавать купленную виллу или апартаменты в аренду на время "простоя" без хозяев. Недвижимость и так принесет ее владельцу 17% годовых в валюте. Кстати, понимают это не только наши сограждане. По данным банка La Caixa, 40,5% всех прямых иностранных инвестиций в Испанию приходится на сектор недвижимости. В прошлом году иностранцы вложили в нее €7,2 млрд. Консалтинговая компания CB Richard Ellis, специализирующаяся на недвижимости, дает "положительный" прогноз на 2004 год и утверждает, что инвестировать будет лучше всего в испанскую и английскую недвижимость.

Правда, Международный валютный фонд предостерегает испанское правительство о возможности ипотечного "мыльного пузыря" (очень дешевые и длинные кредиты – в среднем 4% годовых на 25-30 лет – при стремительном удорожании жилья провоцируют большую задолженность населения банкам), но испанское правительство и Центробанк уверяют, что цены скоро достигнут своего максимума.

Франция

Недвижимость во Франции представляет не такой интерес, как в Испании. Цены здесь тоже растут, но не так интенсивно – примерно на 7-9% в год. Средняя стоимость метра в 2003 году составила €2001. В Париже метр стоит €3945 против €3590 в Мадриде.

Впрочем, есть регионы, которые выпадают из общего правила. Например, с недавнего времени у парижан стала пользоваться огромной популярностью Нормандия. Здесь покупают дома представители деловой и политической элиты, а также эстрадная богема. Объяснение простое: ставшая популярной зона находится на расстоянии двух часов езды от Парижа и одного часа до океана. И от работы недалеко, и отдохнуть – рукой подать. С подачи нескольких звезд, купивших здесь дома пару лет назад, зона стала считаться элитной и подорожала сразу вдвое. Теперь состоятельная французская публика предпочитает жить не в столице.

Жить на Лазурном берегу всегда было модно, престижно и дорого. Позволить себе это могут далеко не все. Кому попало виллы здесь не продают, да и сами виллы в дефиците. Эта часть побережья пользуется популярностью уже очень давно, а потому она плотно застроена. Новое строительство вести проблематично, а уже построенными владениями хозяева дорожат и продают их крайне неохотно.

Что же касается жилья для всех, то, например, разброс цен в парижских пригородах очень велик. Все зависит опять-таки от престижа: дорогой Neuilly-sur-Seine впятеро дороже скромного Aubervillieurs. Наименее популярные и, соответственно, относительно недорогие сейчас предместья Suresnes и Saint-Ouen имеют потенциал для подорожания. А вообще, в среднем окраины "большого Парижа" вполовину дешевле среднегородского уровня.

Кипр

В свое время многие россияне активно покупали недвижимость на Кипре. На то было много причин. Главная, конечно же, цена. Она не идет ни в какое сравнение с Францией и Испанией. В 90-х годах квадратный метр стоил здесь $200-300. Другое очевидное преимущество – существовавший до 2004 года безвизовый режим въезда в страну (не сравнить с той же Испанией, в визе которой, бывает, консульство отказывает даже собственникам жилья). Плюс к этому мягкое налогообложение иностранцев, возможность легкого получения вида на жительство для владельцев недвижимости.

Наиболее популярные на Кипре следующие виды недвижимости: отдельно стоящие виллы с участками земли, двухуровневые квартиры (мезонеты) с отдельными входами и небольшими участками земли перед домом и позади него, апартаменты (с одной, двумя или тремя спальнями). Престижные объекты недвижимости обычно объединены в жилые комплексы (так называемые кондоминиумы). Они построены в едином архитектурном стиле и, как правило, включают в себя бассейн, игровые площадки, иногда теннисные корты.

Очень важным обстоятельством для нынешних и будущих владельцев кипрской недвижимости является и то, что 1 мая Кипр вступает в ЕС. Следовательно, те, кто имел кипрский вид на жительство, смогут беспрепятственно посещать Шенген. Другим важным преимуществом от вступления в ЕС является неминуемое удорожание жизни на острове и, следовательно, жилья. Сейчас квадратный метр в среднем стоит $1000, однако, как прогнозируют эксперты рынка недвижимости, после вступления в ЕС цена, скорее всего, удвоится. Так что тем, кто не успел десять лет назад купить виллу в Испании, лучше всего купить ее сейчас на Кипре.

ЕВГЕНИЙ ГОВОРОВ, Мадрид