Почему испанский квадратный метр меньше российского?

«Да где же тут 150 метров? Здесь метров 120 от силы, это не обман?» — возмущенно удивляется русский покупатель, осматривая испанскую квартиру площадью 150 квадратных метров. Часто встречающаяся картина… 

Казалось бы, простой вопрос: отличается ли испанский квадратный метр от российского? Но ответ, если речь идет о покупке квартиры, вовсе не так очевиден: да, отличается. Площадь недвижимости в Испании и в других европейских странах измеряется не совсем так, как мы привыкли это делать на отечественном рынке. И потому квартира в 100 квадратов в России и в 100 квадратов в Испании — это разные квартиры, и испанская окажется метров на 20 меньше... 

Недвижимость в Испании принято оценивать тремя способами, тремя мерами: полезная площадь, построенная площадь и построенная площадь с общими зонами. В полезную площадь входит метраж всех внутренних помещений: жилых комнат, кухни, санузлов, коридоров, даже встроенных шкафов — если говорить грубо, это все, куда можно ступить ногой. 

Далее идет «построенная площадь» — это площадь объекта по его периметру, т.е. полезная площадь квартиры плюс площадь, которую занимают межкомнатные и внешние стены. Если последние — смежные с соседями, то их площадь отсчитывается от центра стены.

Ну, а третий тип — это построенная площадь с общими зонами: к недвижимости со стенами добавляется долевая часть общественных помещений (лестничной площадки, лифта, подъезда), которые пропорционально делятся между жильцами согласно доле каждого в здании или жилом комплексе. На практике обращать внимание на эту площадь смысл есть не всегда, т. к. часть метров в ней для покупателя виртуальные. Но она всегда фигурирует в кадастре, используется банком для оценки стоимости жилья при выдаче ипотеки, исходя из нее на недвижимость начисляются налоги. Кроме того, эта площадь становится важной при покупки квартиры в урбанизации с большой собственной территорией: ведь приобретается не только квартира непосредственно, но и право пользования территорией и находящейся на ней инфраструктурой: бассейном, душевыми, садовыми зонами, лежаками, детской площадкой и т. д. Чем больше общие зоны, тем выше уровень жилого комплекса и доступных жильцам возможностей.   

К чему такие сложности?

Во всей этой системе есть определенная логика. На практике понятие полезная площадь используется редко и только лишь для того, чтобы при желании можно было составить примерное  представление об «обитаемом» размере помещения. Очень важно помнить, что полезная площадь не включает террасы. А в Испании, особенно в прибрежной зоне, они бывают большими и играют весьма существенную роль — на террасах принято проводить большую часть дневного времени, отдыхать, обедать, даже работать. 

Наиболее часто в сделках с недвижимостью используется термин «построенная площадь», которая дает оценку всему объекту, со всеми его потрохами. Правда, есть нюансы, связанные с террасами и балконами. Если они имеют крышу, то их площадь суммируется с построенной с коэффициентом 50%. А если у террасы есть хотя бы 3 из 4 возможных стен, то ее площадь полностью относится к построенной. 

На практике наиболее корректно пользоваться формулой: построенная площадь + площадь террас. Ведь квартира в 100 квадратов построенной и 40 террасы и квартира в 40 квадратов построенной и 100 террасы – все-таки очень разные, хотя суммарная площадь вроде и 140 метров в обоих случаях. 

Как же соотносятся полезная, построенная и построенная с общими зонами и не получится ли, что полезной идет 100 метров, а с общими зонами насчитают все 200 построенных? Нет, такого точно не будет. Обычно построенная на 10-15% больше полезной, а «построенная с общей» на 2-14% превышает просто «построенную». 

Ну, и главный вопрос — как все это влияет на формирование цены. Если коротко, то... никак. В Испании не принято считать, как у нас: «1000 евро за квадратный метр», «2000 долларов за квадрат». Да, такую характеристику иногда можно встретить в объявлениях о продаже недвижимости. Но, как вы уже поняли, она мало о чем говорит, так как неясно, какие метры имеются в виду. Бывает, этим трюком пользуются недальновидные продавцы, желая показать, что выставили свою собственность по цене ниже рыночной. У таких людей бывает, что сделки срываются в последний момент, когда покупатель получает истинную информацию из кадастра.

Твитнуть