Недвижимость в Испании: сколько стоит... покупка?

Прицениваясь к объектам недвижимости Испании, многие покупатели порой забывают, что указанной в графе «цена» суммой их расходы не ограничатся. В этом материале речь пойдет о затратах на оформление сделки купли-продажи и сопутствующих ей налогах.

Налоги: первичка или вторичка?

 Наиболее весомую сумму придется отдать государству в виде налога. Правда, тут есть нюанс — недвижимость в Испании на первичном и вторичном рынках при покупке облагается разными по величине налогами. При покупке недвижимости у застройщика (то есть на первичном рынке) необходимо оплатить НДС — налог на добавленную стоимость. С 1 января 2013 года НДС в Испании на новое жилье составляет 10% от суммы, указанной в купчей. Если же вы выбрали жилье на вторичном рынке (то есть сделка совершается с частным лицом или компанией, не являющейся застройщиком), то в таком случае вместо НДС платится налог на передачу недвижимого имущества, т.н. ITP. Его ставка составляет от 6,5 до 10% (в среднем, 7-8%) в зависимости от региона Испании и цены объекта.

Кстати, при покупке новой квартиры или дома в Испании также предстоит заплатить 1-1,5% от его стоимости в виде налога на документальное оформление юридических актов (AJD). Покупатели вторичного жилья от данного налога освобождены.

Далее следует оплатить услуги нотариуса, у которого будет оформляться сделка. В Испании все нотариусы государственные, а их гонорары зависят от цены на недвижимость и количества страниц в купчей. Несмотря на то, что тарифы за совершение нотариальных действий определены правительством и едины на всей территории Испании, нотариусы по закону имеют право предоставлять на свои услуги скидку, максимальный размер которой не может превышать 10%. На практике скидки при подписании сделок купли-продажи недвижимости редки; о них имеет смысл говорить только при покупке дорогой недвижимости – от 1-2 млн. евро и выше. Однако, справедливости ради стоит признать, что гонорары нотариусов в Испании самые низкие в ЕС после Португалии. 

Наконец, покупатель оплачивает регистрацию купчей в государственном Регистре собственности Испании (сумма сбора также зависит от стоимости объекта), услуги хестории (компании, которая занимается данными хлопотами) и делопроизводство. 

И плюс ипотека...

Важно будет сказать, что при покупке недвижимости при помощи ипотечного кредита к указанным выше добавляется еще ряд расходов. 

Прежде всего, это комиссия банка — как правило, она составляет 1% от выданной в кредит суммы. Как и в России, банк не выдаст ипотеку без оформления страховки. Ее параметры и покрытие определяются банком, при этом страховку вас заставят оформить в дочерней компании банка, что обойдется процентов на 20 дороже, чем в независимых страховых компаниях. По сути, это скрытая дополнительная комиссия, взимаемая с заемщиков банками. Правда, данная страховка не вечна – через год, когда закончится договор, можно оформить новый полис на стороне на более выгодных условиях. 

Неотъемлемой частью документов, необходимых банку для принятия решения о кредитовании, является оценочный акт недвижимости, под залог которой выдается заем. Оценка жилья также ложится на заемщика. Формально банки обязаны принимать оценочные акты любой аккредитованной государством независимой оценочной компании. Но на деле, как и в случае со страховкой, надеяться на положительное решение о выдачи кредита можно только тогда, когда оценку проводит «дочка» данного банка. Оценка недвижимости в Испании обойдется в порядка 200-1000 евро (сумма зависит от стоимости объекта, его размеров и прочего). Ну, и конечно же, при выдачи покупателю ипотеки снова не обойтись без нотариуса, который сделает вторую купчую (в ней описаны отношения покупателя и банка) стоимостью около 500 евро. 

В итоге, выбирая недвижимость в Испании, покупателю нужно закладываться дополнительно на 10-14% от стоимости объекта. Потому сопутствующие покупке расходы лучше сразу держать в голове, чтобы потом не случилось неприятных сюрпризов или недоразумений.