Коммерческая недвижимость с арендаторами

Коммерческая недвижимость в Испании является выгодным инвестиционным инструментом. ISPAN INVEST International Realty предлагает своим клиентам продукт, гарантирующий 5-6% годовых и шенгенскую мультвизу. Этим продуктом является покупка коммерческой недвижимости с арендатором в Мадриде.

Почему в Мадриде?

Потому что на побережье, где в основном продается пляжная недвижимость для отдыха, ярко выражена сезонность, вследствие чего устойчивый спрос на товары и услуги ограничен тремя летними месяцами. О нестабильности бизнеса лучше всего свидетельствуют огромное количество пустых торговых помещений, продающихся или сдающихся в аренду в прибрежных зонах. Найти арендатора даже на самых лучших курортах Испании сейчас чрезвычайно проблематично. В столице Испании Мадриде, в отличие от побережья, сезонности нет, бизнес на порядок стабильнее и гораздо лучше защищен наличием устойчивого спроса со стороны населения 4-х миллионного города.

Почему не жилую недвижимость, а коммерческую?

Причин достаточно. Жилая недвижимость в Испании, сданная в аренду, приносит владельцу доход в 2,5%-3% годовых. Коммерческая – 5-8% в зависимости от объема инвестиции. Иностранцу, сдающему квартиру в Испании, как правило, не обойтись без управляющей компании, услуги которой составят 25-30% от ежемесячной арендной платы. Для сдачи коммерческой недвижимости управляющая компания не нужна.
Надежность и стабильность коммерческих арендаторов на порядок выше частников. Средняя продолжительность аренды квартир равна году-двум, коммерческих помещений – пяти-семи годам.

Почему торговые помещения, а не офисы?

Из всех типов коммерческой недвижимости (торговые помещения, офисы, парковочные места) наибольшую рентабельность приносят торговые помещения. За ними следуют офисы, затем жилая недвижимость и паркинги. При этом торговые помещения требуют самых низких обязательных расходов: максимум — это страховка от пожара, в то время как обязательные расходы владельцев жилой недвижимости или паркинга выше (включают в себя IBI и коммунитарные платежи, которые тем выше, чем старше строение).

Почему с арендаторами, а не пустую?

Сама по себе покупка пустой коммерческой недвижимости не может гарантировать покупателю дохода. Владельцы торговых помещений даже в неплохо расположенных местах могут по 6-12 месяцев искать надежного арендатора, готового платить адекватную арендную плату. Для владельца этот срок – потерянные десятки тысяч евро, а также нервы и время, которое так или иначе будет необходимо уделять встречам с потенциальными арендаторами, переговорам, оформлению страховок, регистрации договора аренды и пр., даже если вы будете действовать не сами, а решили сдавать недвижимость через агентство. Плюс во время простоя коммунитарные платежи и налог на недвижимость оплачиваются владельцем, а не арендатором. Приобретая недвижимость с арендатором, у вас есть 100%-я гарантия получения прибыли с первого же дня после покупки.

Какие гарантии?

Потенциальным покупателям коммерческой недвижимости в Испании необходимо знать, что их права и финансовые интересы защищены надежными механизмами

В первую очередь, ISPAN INVEST International Realty предлагает к продаже только ту недвижимость, арендаторы которой скрупулезно проверены, а время доказало устойчивость и прибыльность их бизнеса. Все договора аренды заключены на срок от 5 до 25 лет и практически все они – не новые, а перезаключенные после истечения таких же длительных сроков. Наши клиенты могут ознакомиться с оригиналами договоров аренды, в которых прописаны все права и обязательства арендаторов. Все договора аренды должным образом зарегистрированы в государственных инстанциях Сomunidad de Madrid.

Во-вторых, банковская гарантия от неуплаты (т.н. “aval bancario”), предоставляемая владельцу недвижимости арендатором в момент подписания договора аренды. На банковском счету арендатора замораживается сумма в размере 6-12 ежемесячных арендных платежей. На эту сумму банком оформляется гарантийный сертификат, который хранится у владельца недвижимости. В случае просрочки или неоплаты арендатором очередного платежа владелец недвижимости предъявляет гарантию в банк и немедленно получает всю замороженную на счету арендатора сумму.

Наконец, в-третьих. Сами арендаторы. Мы работаем только с наиболее надежными. В основном это банки, государственные учреждения, известные сетевые предприятия национального или международного масштаба, чьи имена говорят сами за себя. Если вы покупаете помещение, арендатором в котором является, к примеру, Deutsche Bank, Bankinter, Starbucks Coffee, Barclays Bank, "Почта Испании", Vodafone или Natur House, то можете быть спокойны — после покупки недвижимости такие арендаторы не уйдут через три месяца. Эти заведения арендуют данную недвижимость десятки лет и будут арендовать еще столько же.